Location meublée professionnelle

Dans le secteur d'activité de l'immobilier, la location meublée professionnelle attire davantage d'investisseurs. Les nombreux avantages qu'il offre justifient pleinement tout l'intérêt manifesté à son égard. Ses conditions d'accès ainsi que son régime fiscal ont été minutieusement prévus par la loi, toutes choses que vous découvrirez dans la suite de cet article.

Location meublée professionnelle : ce qu'il faut savoir

Selon la loi, un logement peut être qualifié de meublé lorsqu'il est équipé du minimum de mobilier dont le locataire pourra se servir pour vivre décemment. Les mobiliers que voici constituent une partie des éléments qui doivent obligatoirement être présents dans le logement :

Une literie composée de couette ou de couverture ;
Des plaques de cuisson ;
Les ustensiles de cuisine ;
Des volets ou rideaux ;
Une table et des sièges ;
Le four à micro-ondes ;
Le matériel d'entretien ménager ;
Les luminaires ;
Les étagères de rangement ;
La vaisselle indispensable pour les repas ;
Un congélateur ou un réfrigérateur équipé d'un compartiment de congélation.

Les éléments cités ci-dessus n'étant que le minimum à fournir par le loueur, ce dernier demeure libre de suréquiper son immeuble. La loi n'interdit en effet que le manque ou l'insuffisance. Pour obtenir le statut de loueur de logement meublé professionnel, le propriétaire bailleur doit remplir un certain nombre de conditions. Celles-ci ont été prévues par la loi et se déclinent comme suit :

Les revenus locatifs annuels (loyers et charges) du loueur doivent être supérieurs à 23 000 euros TTC par an ;
Le montant effectivement perçu par ce dernier doit dépasser tous les autres revenus (salaires et autres) du foyer fiscal ou ménage ;
Un membre de ce foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur de logement meublé professionnel ;
Le loueur en meublé professionnel doit s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés au centre de formalités des entreprises.

La loi exige que ces trois conditions soient remplies pour que le loueur de logement meublé puisse être considéré comme un professionnel. Si tel n'est pas le cas, il tombe dans la catégorie de la location meublée non professionnelle. Par ailleurs, il est important de préciser que la location de logement meublé peut être effectuée de manière saisonnière ou non. Le critère essentiel est que cette activité soit exercée à titre professionnel et de manière habituelle.

Le régime fiscal de la location meublée professionnelle

À l'instar de la location meublée non professionnelle, les revenus issus de la location de logement à titre professionnel doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils appartiennent essentiellement à la catégorie du réel simplifié. Un certain nombre d'impôts doivent être payés par le loueur en meublé professionnel. Mais, ceux-ci peuvent légèrement varier sur certains points en fonction de la forme juridique choisie par le propriétaire bailleur.

Quels sont les différents impôts à payer par le loueur professionnel ?

Le propriétaire bailleur a l'obligation de payer certains impôts et taxes, mais il est parallèlement exonéré d'autres.

L'impôt sur le revenu (IR)

C'est un impôt qui touche les bénéfices réalisés par le loueur en meublé professionnel. Ce dernier doit les déclarer et s'acquitter de leur paiement selon la périodicité établie par la loi. Pour faciliter la tâche au propriétaire bailleur, la loi lui permet d'effectuer certaines déductions sur son résultat fiscal, c'est-à-dire sur l'ensemble des loyers qu'il a effectivement perçus. Comparativement au propriétaire qui loue un logement nu, les déductions à effectuer par celui qui loue meublé à titre professionnel se révèlent énormes. Il s'agit notamment :

Des différents frais d'établissement comme les frais de notaire et autres ;
Les intérêts des emprunts : il s'agit ici pour le propriétaire bailleur de prélever du montant des loyers, les intérêts qui découlent des prêts qu'il aura contractés pour l'entretien de l'immeuble ou pour d'autres motifs ;
L'amortissement (perte de valeur) du mobilier et les améliorations : la loi permet ici au loueur de prélever sur les loyers toutes les dépenses qu'il a engagées pour améliorer ou rehausser le confort fourni par le logement. Il peut le faire sur une période allant de 5 à 10 ans et selon un taux compris entre 10 % et 20 % par an ;
Les frais d'entretien quotidien et de réparation ;
Les frais de gestion immobilière et d'assurances.

Les plus-values de cession

Lorsque le loueur professionnel vend son immeuble, la loi lui accorde deux types d'exonération : un qui est total et l'autre qui se révèle partiel. L'exonération est totale lorsque les revenus locatifs perçus au cours des deux dernières années sont inférieurs à 90 000 euros hors taxes. Elle s'applique lorsque l'activité de location en meublé professionnel a commencé il y a moins de 5 années. L'exonération se révèle par contre partielle lorsque les revenus perçus par le propriétaire sont compris entre 90 000 euros et 126 000 euros hors taxes.

Les impôts locaux

Différents impôts locaux doivent être payés par le loueur professionnel de logement meublé. Il s'agit notamment de :

La taxe foncière ;
La cotisation foncière des entreprises (CFE) qui désigne une taxe à payer à la commune. Mais, elle n'est pas due lorsque c'est une partie du logement principal du loueur qui est en location meublée ;
La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) qui est due seulement si les revenus locatifs perçus par le loueur professionnel sont supérieurs à 500 000 euros hors taxes.

L'impôt sur la fortune

Lorsque la location de logement meublé à titre professionnel constitue la principale activité du loueur, elle est exonérée de l'impôt sur la fortune.

Les déficits

La loi permet au loueur en meublé professionnel de prélever ses déficits (pertes) éventuels sur son revenu global (loyers), et cela peu importe le montant.

Les avantages de la location meublée professionnelle

Les principaux avantages de la location meublée se situent essentiellement sur le plan fiscal. D'abord, on remarque qu'il est permis au loueur professionnel de déduire de son revenu imposable un grand nombre de charges. Cela a pour premier effet un abaissement considérable du montant de l'impôt sur le revenu qu'il doit payer. Les bénéfices à garder par le propriétaire bailleur sont ainsi parallèlement augmentés. Ensuite, le fait que la loi ait autorisé le loueur à prélever toutes ses pertes sur les revenus locatifs constitue un avantage colossal de la location meublée professionnelle dont bénéficie ce dernier. Enfin, la loi accorde une diminution des montants à payer pour les formalités administratives en faveur des héritiers du propriétaire bailleur. Toutefois, la location meublée professionnelle n'est pas sans inconvénient. En effet, contrairement aux autres statuts, celui de loueur en meublé professionnel nécessite l'accomplissement de formalités comptables et fiscales considérables.